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股票配资炒股 楼盘烂尾后在什么条件下停贷可获支持?法律人士这样说

发布日期:2024-06-29 16:13    点击次数:73

掏空“六个钱包”买的房无法交付,但巨额房贷不能停。这一过去普遍存在的情况,已经出现了转变。

就一起楼盘烂尾无法交付的案件,浙江省嘉兴中院判决购房者不用归还剩余银行贷款。最高人民法院也在一起购房金融纠纷案件中,判决因开发商未按期交房,致使《商品房预售合同》解除,房贷由开发商承担,购房人无需还款。

业内认为,上述案例对处理购房者、贷款银行以及开发商之间因按揭贷款买房产生的纠纷,具有很强的指导意义,为购房者遭遇房子烂尾、交付无望等情况时,提供了有效参照。同时,法院对停贷断供予以一定支持,降低了购房人的购房风险和成本,体现出了司法公平公正,在一定程度上有助于修复了购房者的交付预期。

保护购房者权益

贷款买房,这一在个人经济生活中司空见惯的行为,在过去房地产市场运行良好、房企资金运作通畅的背景下,鲜少出现问题。但随着楼市下行、房企流动性紧张、项目停工等一系列问题迭出,购房者买到烂尾房的风险加大。不少购房者担心持续偿还高额房贷,但未来房子却住不进去,陷入钱、房两空的境地,于是无奈选择停贷断供。

在过去,若停贷断供后被银行起诉,由于在商品房按揭贷款模式中,存在着商品房买卖合同和商品房担保贷款合同两种法律关系。其中,烂尾楼盘的出现属于商品房买卖关系出了问题,与按揭贷款法律关系是相对独立的。根据合同相对性,通常情况下,购房者将被判定继续承担剩余贷款。

但近两年来,在购房者因房屋烂尾或无法交付而拒还银行贷款的民事纠纷中,法院给出的判决结果则体现出了更多对购房者的保护。

2022年2月,浙江省嘉兴市中级人民法院发布的一则案例引起了广泛关注。早在2014年,购房者许某在嘉兴某楼盘购买了一套别墅,向银行按揭贷款392万元。此后开发商出现资金问题,2018年向法院提交破产清算申请,经破产管理人调查,涉案楼盘未竣工验收,不符合交付标准,随即书面通知许某,双方解除了商品房买卖合同。

自2019年10月起,许某选择停贷,至2020年3月,结欠银行借款本金近216万元。2020年,贷款银行向法院起诉,要求购房者许某继续支付剩余贷款。一审法院判决贷款合同解除,许某归还结欠银行借款本金和利息(含罚息)合计220余万元。许某不服,并提起上诉。

嘉兴中院二审则改变了上述判决。二审认为,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称为“《商品房买卖合同司法解释》”)第二十一条第二款规定,商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

法院对此最终判决,银行提出的由许某归还剩余贷款、支付利息等请求不能成立,不予支持,并认为开发商应承担剩余贷款的还款责任。

同期,另一则被热议的最高法的民事判决书,也对购房者不再继续偿还房贷予以支持。

这则案号为(2019)最高法民再245号的判决书显示,王某在2015年时以约1.48亿的总价在青海省西宁市买下一套商业用房,银行贷款7397万元,原定交付时间为2015年10月30日。此后开发商未按时交房违约,致使相关的《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》均已解除,截至2017年3月末,王某方面累计偿还银行贷款本金917万元、利息609万元,尚欠银行贷款本金超6400万元。银行将王某起诉至法院。

该案历经一审判决购房者不用还贷、二审改判继续偿还的波折后,由最高法作出判决,认定该案中开发商违约无法交房,导致购房合同解除,《借款合同》《抵押合同》也无法实现亦被解除,应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还银行和购房者,而购房者不负有返还义务。

同时,最高法还明确,上述案件涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系,因开发商违约不能交房导致各方合同解除,但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款;银行依据合同约定既享有抵押权,又同时享有对开发商、购房者的债权;购房者未取得房屋,却既支付了首付款,又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理,则在购房者对合同解除无过错的情况下,仍要求其对剩余贷款承担还款责任,明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平原则。

业内认为,最高法上述再审案件作为判例公开发布,以及嘉兴中院的案例,都为购房者遭遇房子烂尾、交付无望等情况时,提供了有效参照,为其维权指明了方向。

仍不可轻易停贷

业内认为,法律层面上对停贷断供予以一定支持,在一定程度上修复了购房者的交付信心或者交付预期,降低购房人的购房风险和成本,体现司法公平公正。

北京金诉律师事务所主任王玉臣向第一财经记者表示,当出现烂尾等问题的时候,购房人不仅已经付了首付款,还要偿还着银行贷款,而此时购房人的购房目的是没有实现的,对购房人无疑是极其不公平的。尤其是,在不少烂尾楼项目中,银行其实是帮凶的角色,比如违规放贷、协助开发商转移预售资金等。所以,法院对停贷断供予以一定支持也会对银行起到一定的警示作用。

北京市盈科律师事务所全球总部合伙人李松也认为,相关法律规定和司法实践有利于基于公平原则,合理维护购房者的权益,整顿房地产交易市场。尽管无法从根源上解决停贷断供问题,但表明了法院维护房地产交易市场公平的态度,最大程度的兼顾保护购房业主、金融机构的合法权益,避免对合同规则及诚信市场交易秩序造成不当破坏,对解决当下的困局、引导房地产交易市场向更为公平健康的趋势发展,都具有极其重要的意义。

2023年4月,最高法还给不幸买到烂尾楼的购房者提供了另外一道“护身符”。据人民法院报公布的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》(以下简称为“《批复》”)明确,在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下,商品房贷消费者主张价款返还请求权,优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的,人民法院应当予以支持。这也体现出了对普通购房者的权益进行了更为明确的保护。

但这并不意味着,当遭遇到开发商延期交房或者可能发生烂尾风险时,购房者就可以直接选择停贷断供。

在此前得到支持的案例中,大多是以楼盘烂尾无法交房、双方签订的《购房合同》解除为前提,最高法的《批复》中也给出了“房屋不能交付且无实际交付的可能的情况下”的前提。

有资深法律从业者向记者表示,此处“无实际交付的可能”的判断标准比较高,法院往往认为很多烂尾楼还达不到这一标准。事实上,在上述《批复》公布后不久,一位河北省石家庄市的购房者就在中国法院网上提问,开发商没有按照合同约定按期交房,逾期已3年多,且无任何人能保证何时交房,这种情况是否属于“房屋不能交付且无实际交付可能”。

事实上,从目前的公开信息来看,对购房者停贷支持的案例并不算太多,还有很多停贷断供的案件中,购房者并没有得到法院支持。

王玉臣告诉记者,现实生活当中,停贷断供现象其实并不算少,有的通过协调,和银行之间达成了一定的和解;有的购房人因此而征信受到严重影响;有的还被银行起诉到法院,被法院判决解除按揭贷款合同,提前偿还剩余贷款本息以及违约金等;更有甚者还可能被银行申请法院强制执行,被列入失信名单当中。

停贷并不一定是个好选择。李松认为,停贷断供现象的核心原因在于开发商资金链断裂、楼盘无法复工来按期向购房者交付房屋。此时,购房者如果选择解除商品房买卖合同和贷款合同,很有可能不仅无法从根本上解决停贷断供的问题,而且还可能面临已支付的首付款和贷款无法拿回的风险。

另外,如果购房者选择解除商品房买卖合同,在未来开发商实现复工的情况下,购房者可能丧失以同样资金成本再次购买同等商品房的机会,因此购房者通过解除商品房买卖合同实现停贷断供不一定是最优选择。

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郑娜

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